下周关键点
（1）金融创新全力支持廉租房出租17条，出租消费需求市场利空前所未有
（2）金融创新工具存在感持续提升，高质量增量金融资产市场竞争或将激化
（3）民营企业资金回流阻力仍存，后续可能如何产业发展？
过去一周里，中国不动产消费需求市场发生了不少 “愤世嫉俗”的事件！
例如，央行&个险监会发布金融创新全力支持廉租房出租消费需求市场产业发展的意见建议（草案稿）、中国证监会开启不动产私募公募基金股权投资公募基金试点等等。
当下消费需求市场信息暂解，重磅消息轮番上台，今天笔者在此将以市场需求为核心，为各位伙伴们梳理下周各大事件对未来不动产消费需求市场市场需求侧的影响。
自金融创新十三条出台以来，随着商业地产经济政策端利空频出，强烈的经济政策向好预期却并未增添与过往类似的房价快速反弹，其主因便是市场需求端相同过往的疲软。
不论是中低总收入社会群体还是中高总收入社会群体，对房市的市场需求似乎都在不断萎缩。但实际上，人口负增长的深远影响还远未到来，市场需求端仍具有充足的潜力。
就中低总收入社会群体来说，问题不是可不能不动产，而要其总收入难以负担理想中的不动产。这也是现阶段各大评论区普遍存在群众雪藏房商业地产的直接原因，只有房屋降价，数量庞大的中低总收入社会群体才能赢得房价的参赛权。
就高总收入群体来说，问题不是原始的wlzwyyan，而在金融资产股权投资配置后的预期投资回报。2023年1月金融创新数据中12.6%的M2余额增速，代表汇率大放水周期的来临，巨量的汇率投放必然增添通胀率水平的抬升阻力，而虚拟不动产则是一种对冲通货膨胀的有力股权投资工具。但现阶段以一线城市为代表的高质量金融资产限牌经济政策，又让高总收入群体股权投资成本激增。
经济最恐惧的不是通胀率而要通缩，消费需求市场最害怕的不是过热，而要狐蛤科。如何差异化的科学合理化的转化成相同社会群体的市场需求，成为考验现阶段行政智慧的关键性。
金融创新全力支持廉租房出租17条
出租消费需求市场利空前所未有
■新筑&个险监：2月24日，中国人民银行、中国个险监会发布关于《关于金融创新全力支持廉租房出租消费需求市场产业发展的意见建议（草案稿）》公开草案的通知。
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洞察
1.出租消费需求市场将成为减轻中低总收入供需矛盾，助力增量消费需求市场科学合理运转的关键性
Dharmapuri上提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租收购公司举的廉租房制度”的不动产消费需求市场产业发展理念，是转化成中低总收入社会群体廉租房市场需求的一种有效道路，将从供应端解决新市民、中低总收入群体的廉租房问题。这也是出租住宅本次赢得前所未有金融创新全力支持的关键性。
倘若出租廉租房真的能转化成最广大的中低总收入社会群体的消费需求市场需求，那么其自然能增添捷伊万亿级的大消费需求市场。同时，这一消费需求市场消费需求活动又能将现阶段积压的增量不动产商品科学合理转化，推动消费需求市场流动性回升。
2. 出租消费需求市场将获信贷投放、国债、REITs公募基金三大渠道全力支持，开局王炸
经济政策对出租廉租房的重视性毋庸置疑。
具体来说是信贷投放全力支持。出租廉租房的项目开发、产品购置、出租经营三大环节都能得到信贷投放全力支持，银行贷款比例都能到80%，也就是4倍资金成本，特别是出租营运民营企业批量购买出租廉租房，能赢得4倍资金成本，最长30年的期限银行贷款全力支持，这甚至已经超过过往对居民银行贷款的全力支持力度。
其二是国债融资全力支持。大力全力支持廉租房出租民营企业发行民营企业债和出租担保国债。
最后是REITs公募基金全力支持。提供优秀的退出机制，实现全信道生态圈。
与过往商业地产金融创新全力支持经济政策根据消费需求市场反馈科散囊经济政策深化相同，本次新筑、个险会给予出租廉租房的全力支持是前所未有。
3.经济政策引导下，出租廉租房消费需求市场相关板块热度将显著上升
具体来说，老玩家们必会吃到第一波经济政策红利。在经济政策落实下，出租消费需求市场资金股权投资大、投资回报周期长劣势Sonbhadra赢得减轻，龙湖盒马、万科Mamert、旭辉瓴寓等布局廉租房出租持有与营运的相关民营企业Sonbhadra具体来说受益。
其二，土地消费需求市场中出租项目地块的性价比得到进一步优化，部分大胆民企或将再度入场。
金融创新工具存在感持续提升
高质量增量金融资产市场竞争或将激化
■中国证监会：2月20日，中国证监会开启了不动产私募公募基金股权投资公募基金试点工作，推动房商业地产消费需求市场存量资产增量，全力支持私募公募基金公募基金行业发挥服务虚拟经济功能的重要举措。鼓励境外股权投资者以QFLP方式股权投资不动产私募公募基金股权投资公募基金。
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洞察
1. 房市仍未走出低迷通道，救市力度逐步升级
纵观半年内的金融创新全力支持经济政策，其托市救市力度在不断加大，整体作用效果也从融资端向市场需求端不断过度。
最初，中国证监会以中债增担保推动民营房企发债，通过国债融资减轻房商业地产民营企业资金阻力。而后，关闭了十年的资本消费需求市场大门向房企全面打开，允许房商业地产民营企业A股上市、增发，A股民营企业能并购房商业地产金融资产，利用股权融资转化成房商业地产民营企业现金流。
但这些融资端的金融创新全力支持经济政策虽都是大招，但却更多维持在救项目救房企的层面，难以对市场需求端产生直接影响。虽然自春节假期以来消费需求市场对房市的预期正在逐步回暖，但当下房价仍缺少一个彻底走出低迷通道的确定性信号。
在这样的背景下，中国证监会继续出台更强有力的市场需求侧金融创新全力支持经济政策，无疑表明了经济政策的一种捷伊探索。
2. 存量资产高质量增量金融资产，二线高质量项目或将最早受益
本次中国证监会开启不动产私募公募基金股权投资公募基金试点工作，可谓一石激起千层浪。关键性是其股权投资范围包含增量商品住宅、保障性廉租房、消费需求市场化出租廉租房、商业经营用房、基础设施项目在内的多种不动产金融资产。这也就意味着，机构与自然人股权投资者能通过不动产私募公募基金股权投资公募基金间接股权投资除新房外所有不动产。
如果说出租消费需求市场的布局是针对中低总收入社会群体，那中国证监会在不动产私募公募基金股权投资公募基金的试点，则是在进一步转化成高总收入社会群体市场需求的一次尝试。
但金融创新股权投资属性无疑是一把双刃剑，虽然在监督、管理、营运、准入上与2018年深房里有着明显差别，但倘若对不动产私募公募基金股权投资公募基金不加限制，北上广生等一线城市未来一定会出现大量不动产私募公募基金股权投资公募基金，继续进行接鼓传花的游戏。
现阶段很多声音认为不动产私募公募基金股权投资公募基金将成为一场狂欢的序幕，笔者反而认为这种可能性极低。二线城市具有持续稳定现金流的高质量金融资产，可能才是下一步不动产私募公募基金股权投资公募基金试点的方向。
消费需求市场修复缓慢进行
房企风险急待出清
■凯德集团：2月23日，凯德集团宣布，凯德股权投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元（57亿人民币），股权投资于中国的特殊机会项目，在北京和佛山收购了首批两项金融资产。
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洞察
1.消费需求市场正在缓慢修复，深度调整的窗口期正在来临
消费需求市场回暖的势头确实已经出现。现阶段中指、克而瑞、贝壳的2月数据皆显示现阶段消费需求市场回暖趋势明显，各地带看量与成交量明显增加，部分城市甚至出现了疫情以来的最好销售情况，外资高调抄底中国不动产金融资产的新闻也时有报道。
但消费需求市场分化又异常严重，在三四线城市销量不见起色的同时，一线甚至需要担忧消费需求市场过热。各地消费需求市场的明显分化使得难以对消费需求市场复苏的程度与持续时间形成一个整体认知。
当下，中国的房价出现了一个怪局。中国的房价继续高歌猛进不行，深跌调整不行，但是把不涨不跌现在看来也不行。继续全方位高歌猛进只会拉高全社会风险；深跌调整Sonbhadra导致金融创新体系崩溃并导致所有人都成为失败者；现阶段价位不涨不跌，消费需求市场的成交量又持续低迷，无人愿意进入消费需求市场。
消费需求市场的进一步分化已经势在必行。就如同上文所阐述的，近期几大关键性经济政策的核心目的之一，便是如何在不将房价引导回集体上涨通道的情况下，转化成相同层级的不动产消费需求市场市场需求。对于中低总收入群体这个答案是出租，对于高总收入群体这个答案是具有持续稳定现金流的高质量金融资产。
2.房企还贷阻力仍存，2023年风险出清仍需关注
现阶段消费需求市场回暖数据中参杂着以利率置换为目的的伪交易数据，消费需求市场局势并不明朗。2月与3月的销售数据将成为影响后续一系列房企行为的决定性因素。倘若市场需求复苏不达预期，在难以降价的情况下，一段时间内各路房企必将各显神通，政府房票也或将在次引发关注。